「マンションを売るなら、できるだけ高く売りたい！」と思うのは当然ですよね。
でも、実際にどのように進めれば良いのかわからない……そんな方も多いのではないでしょうか？
特に東京の不動産市場は変動が激しく、タイミングや戦略によって売却価格に大きな差が出ます。
この記事では、東京でマンションをできるだけ高く売るためのコツを、築年数・リフォーム・税金対策などのポイントを押さえて解説します。
売却を検討している方は、ぜひ最後まで読んでみてくださいね！
マンションの売却価格を決める要素
マンションの売却価格は、以下のような要素によって決まります。
✅ 立地（駅近・人気エリアなど）
✅ 築年数と建物の状態
✅ リフォームやリノベーションの有無
✅ 売却時期と市場の動向
✅ 税金や諸費用の対策
これらをしっかり押さえ、戦略的に進めることで、より高く売却することが可能になります。
それでは、それぞれ詳しく見ていきましょう。
① 築年数と売却タイミング
築年数はマンションの価値を決める大きな要素です。
一般的に、築10年〜15年くらいまでは比較的高値で売れやすい傾向があります。
しかし、築20年を超えると価格が下がりやすくなるため、売却を考えているなら早めの決断が重要です。
また、不動産市場の動向も重要。例えば、金利が低い時期は買い手が多くなり、売却が有利になります。
現在の市場状況をチェックし、良いタイミングを見極めましょう。
📌 ポイント
- 築10年～15年以内なら高値で売れやすい
- 築20年以上なら早めの決断を
- 市場の動向や金利もチェック！
② リフォームで価値を上げる？
リフォームは売却価格を上げる有効な手段ですが、全てのリフォームがプラスに働くわけではありません。
費用対効果を考えることが大切です。
✅ おすすめのリフォーム
✔ 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の部分リフォーム
✔ 床や壁紙の張り替えで清潔感アップ
✔ 玄関ドアや共用部分の簡単な修繕
⛔ 逆に不要なリフォーム
❌ 高額なフルリノベーション（コストが回収しにくい）
❌ 過度なデザイン変更（買い手の好みに合わない可能性）
少しの手直しで「綺麗な印象」を与えることが、売却成功のカギになります。
③ 売却時の税金対策
マンションを売却する際には、さまざまな税金が発生します。代表的なものは以下の3つです。
📌 譲渡所得税：売却益に対して課税（所有期間5年超で軽減あり）
📌 住民税：譲渡所得税に連動して発生
📌 登録免許税・印紙税：売買契約時に必要
💡 節税のポイント
✔ 3,000万円の特別控除を活用する（居住用財産の特例）
✔ 長期譲渡所得（所有期間5年以上）で税率を下げる
✔ 買い替え特例を検討する
売却にかかる経費について
マンションを売却する際には、税金以外にもさまざまな経費が発生します。
これらの費用も譲渡所得の計算時に控除できるため、事前に把握しておきましょう。
📌 主な売却時の経費
✅ 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料（売却価格×3％＋6万円＋消費税が目安）
✅ 登記費用：抵当権抹消登記などにかかる費用
✅ 測量費：必要に応じて土地や建物の測量が必要な場合の費用
✅ 引っ越し費用：売却後に新居へ移るための費用
✅ 修繕・クリーニング費用：物件をより高値で売るための最低限のリフォームやクリーニング
これらの経費を計算し、必要な資金を準備することで、スムーズな売却が可能になります。また、譲渡所得税の課税額を減らすためにも、経費の領収書や証明書をしっかり保管しておくことが大切です。
税金対策を上手に行うことで、手元に残るお金を増やすことができます。
売却を依頼する不動産会社（パートナー）探しが重要
ここまで、東京でマンションを高く売るためのポイントを解説してきました。築年数や市場動向を考慮し、リフォームや税金対策を上手に活用することで、より良い売却結果を得ることができます。
とはいえ、不動産売却は専門知識が必要な分野。自分で全てを判断するのは難しいですよね。
そのため、信頼できる不動産会社や専門家に相談することが大切です。
売却を成功させるためのパートナー選び
売却を成功させるには、適切な不動産会社を選ぶことが重要です。以下のポイントを参考にして、信頼できるパートナーを見つけましょう。
📌 不動産会社選びのポイント
✅ 実績が豊富な会社を選ぶ：過去の売却実績や口コミをチェック
→大手や売買特化会社だからいいってわけでもありません。
✅ 査定額だけでなく、対応の丁寧さも重視：親身に対応してくれる会社を選ぶ
→小さな会社の方が丁寧な仕事をしてくれることも多いです。
✅ 複数の会社で査定を受ける：1社だけでなく、3社以上に査定を依頼する
→査定はとても大事ですが、高いだけの査定に釣られてしまわないように。
✅ 売却活動の戦略を確認する：広告の出し方や販売方法を事前に相談する
→決まりきったドラフトの販売図面などは効果が薄いです。
不動産会社を選ぶ際は、無料査定を活用しながら、対応の良さや売却戦略を見極めることが大切です。
東京でマンションを高く売るためのポイントまとめ
最後に、東京でマンションを高く売るためのポイントをおさらいしましょう。
✅ 築年数を考慮してタイミングを見極める
✅ リフォームは最小限で効果的に
✅ 税金対策をしっかり行う
✅ 信頼できる不動産会社に相談する
東京の不動産市場は常に変化しています。売却のタイミングや戦略を間違えないよう、慎重に進めることが大切です。
「そろそろ売却を考えようかな……」と思っている方は、ぜひこの記事を参考にしながら、納得のいく売却を目指してくださいね！
ちなみに、私（榎本）がおすすめする売却方法としては、
🌟住宅ローン控除を使い切る直前を目処に売却をする！
イメージとしては10～13年（購入時期による）を経過する１年ほど前から売却をするのが一番おすすめ。
その際、都内や近郊の物件であれば買い替えが発生すると思います。
「居住用不動産の買い替え特例」を使う譲渡所得税の節減か、「新居の住宅ローン控除」を使うかのどちらがお得になるかを事前に計算していずれかを適用しましょう。
🌟家具家電のある状態の写真は余程じゃないと各種サイトに掲載しない！
生活感の出ている室内写真をよく見かけますが、あれは逆効果です。
写真を撮るなら片づけましょう。片づけられない場所（リビングや寝室など）は写真を掲載しない方がいい場合もあります。
🌟すでに空室になっている物件の場合は最低限のルームクリーニングやクロスの張替えをするのもよし！
入居中の汚れのある状態で内見してもらってもいい印象は持ってもらえませんし、逆に価格交渉のネタになってしまうことも多くあります。
クリーニングや汚れのひどい壁紙を張り替える（一部分なら落ち着いた色味のアクセントも効果的）、更には古い照明器具は撤去して安い工事用の電気を付けるだけでもいいので印象を大切にしましょう。
💡 無料査定を活用しよう！
「自分のマンションはいくらで売れるの？」と思ったら、まずは弊社の無料査定を活用してみるのがおすすめです。
まずは嘘のない適正な価格を把握することから始めましょう！